ข้อเสนอแนะเรื่องการเตรียมความพร้อมก่อนให้ต่างชาติซื้อ-เช่าอสังหาริมทรัพย์ในไทย

       เมื่อเร็ว ๆ นี้ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ในนามของนายกสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์สากล (FIABCI-Thai) ได้เรียนเชิญท่านภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย มากล่าวเปิดการสัมมนาพิเศษ “การเตรียมความพร้อมก่อนให้ต่างชาติซื้อ-เช่า อสังหาริมทรัพย์ในไทย” ซึ่งท่านได้มอบหมายนายวิสาร เตชะธีราวัฒน์ ผู้ช่วยรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย มาแทน มีผู้ร่วมงานสัมมนาดังกล่าว 120 ท่าน ดร.โสภณ จึงทำสรุปผลการสัมมนานำเสนอท่านเพื่อประโยชน์ในการวางนโยบายและแผนต่อประเด็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติต่อไป ดังนี้:

       1. การแก้ไขกฎหมายภาษี เช่น ที่คนไทยที่ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในต่างประทศต้องเสีย และหากไม่มีการกำหนดภาษีเช่นนี้ก็เท่ากับประเทศไทย ขายชาติ ขายแผ่นดินให้กับคนต่างชาติโดยตรง ทั้งนี้โดยอาจกำหนดให้มี
       1.1 ภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์ เช่น 10% ของราคาตลาด เพื่อจะได้ภาษีมาพัฒนาประเทศ
       1.2 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี เช่น 0.5%-1.0% ของราคาตลาด
       1.3 ภาษีกำไรจากการขายต่อ เช่น 20% ของกำไร (ราคาตลาดที่ขายลบด้วยราคาที่ซื้อไว้)
       1.4 ภาษีมรดก โดยอาจเรียกเก็บ 10-30% ของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นกองมรดกตามอัตราก้าวหน้า

       2. การแก้ไข พรบ. การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ.2551 และฉบับที่ 2 พ.ศ.2562 โดยเปลี่ยนจากการให้ “คู่สัญญาตกลงกันให้มีผู้ดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา” เป็นให้บังคับใช้กับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อโดยตรง อันจะทำให้ผู้ซื้อทั้งชาวไทยและโดยเฉพาะชาวต่างประเทศเกิดความมั่นใจในการซื้อและจะทำให้มีการซื้อขายมากขึ้นเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

       3. การแก้ไข พรบ.ทรัพย์อิงสิทธิ์ พ.ศ.2562 โดยอาจให้มีกำหนด 50 ปี (ไม่จำเป็นต้องถึง 99 ปี ที่ผ่านมาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ๆ หรือสัมปทานทางด่วน-รถไฟฟ้าที่อายุ 30 ปีก็เพียงพอที่จะสร้างกำไรมหาศาลให้กับนักลงทุนอยู่แล้ว)

       4. การอำนวยสินเชื่อแก่ชาวต่างชาติผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยอาจให้กู้ไม่เกิน 50% ของมูลค่าตลาดเพื่อกระตุ้นการซื้อมากขึ้น โดยมีเงื่อนไขให้สามารถยึดคืนมาขายทอดตลาดได้หากผิดสัญญาโดยไม่ชักช้า

       5. การมีใบประกอบวิชาชีพผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน ผู้รับเหมา ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน นักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และให้มีการประกันทางวิชาชีพโดยเคร่งครัด เช่น เสียค่าประกันวิชาชีพปีละ 5 แสนบาท เพื่อครอบคลุมค่าความเสียหายจากความประมาทเลินเล่อ รายละ 50 ล้านบาท เป็นต้น เพื่อพิทักษ์ประโยชน์ของผู้บริโภคทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ และนักวิชาชีพเหล่านี้ต้องเป็นคนไทยเท่านั้น

       6. การป้องกันการเก็งกำไร โดยให้ชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัยได้เพียง 1 หน่วยเพื่อการใช้สอยส่วนตัวเท่านั้น ห้ามประกอบกิจการการให้เช่าแบบ AirBnB และมีการกำหนดราคาขั้นต่ำไม่น้อยกว่า 12 ล้านบาท (ในกรณีมาเลเซีย 15 ล้านบาท และอินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท) เพื่อไม่ให้ชาวต่างชาติแย่งคนไทยซื้อที่อยู่อาศัย

       7. กำหนดสัญญาซื้อขายเช่ามาตรฐาน โดยได้รับการรับรองและคุ้มครองโดยหน่วยงานของรัฐ และสามารถแปลเป็นภาษาอื่น ๆ ได้ด้วย

       8. การกำหนดระยะเวลาการอยู่อาศัยระยะยาว แก่นักลงทุนที่นำเงินมาลงทุนในประเทศไทย ไม่น้อยกว่า 30 ล้านบาท ให้อยู่ได้ 2 ปี หรือ 5-10 ปีในกรณี Golden Visa เป็นต้น

       9. อำนาจป้องปรามที่ชัดเจน เพราะที่ผ่านมายังมีกรณีการสวมบัตรประชาชน หรือการตั้งตนเป็นกลุ่มอาชญากรรมต่าง ๆ รัฐบาลจึงควรมีฐานข้อมูลและหน่วยงานคอยตรวจสอบการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติอย่างใกล้ชิด และไม่ให้เกิดกรณีการตั้งนอมินี

       10. การพิจารณานิรโทษกรรม ผู้ที่ทำผิดกฎหมายต่าง ๆ ในอดีตที่ผ่านมาเพื่อให้เข้าสู่ระบบและมีการซื้อขายเช่าที่ถูกต้องเพื่อนำภาษีมาพัฒนาประเทศชาติต่อไป กรณีนี้จะเป็นการตัดหนทางการทุจริตและประพฤติมิชอบและทำให้นักลงทุนต่างชาติมีความมั่นใจในการลงทุนมากขึ้น

       โดยสรุปแล้ว มาตรการสำคัญที่ต้องมีซึ่งถือเป็นโครงสร้างพื้นฐานให้ต่างชาติมาลงทุนอย่างได้ประโยชน์สูงสุดต่อทุกฝ่ายก็คือการให้มีภาษีเยี่ยงนานาอารายชน ทำให้นักลงทุนต่างชาติภูมิใจที่ได้เสียภาษีอย่างถูกต้องและสบายใจที่ได้ปฏิบัติตามกฎหมายสากล

ท่านสามารติดตามข่าวสาร และสาระเกี่ยวกับอสังหาหาริมทรัพย์ได้ที่ : https://www.trebs.ac.th/news.php